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EL PRECIO DE LA VIVIENDA SUBE POR PRIMERA VEZ DESDE 2008, SEGÚN TINSA.

La evolución del precio medio en los próximos meses dependerá del comportamiento de la economía y el mercado laboral.

El precio medio de la vivienda nueva y usada en España registró en octubre la primera subida interanual en más de siete años y medio con un incremento del 0,8% con respecto al mismo periodo del año anterior, según el índice general de Tinsa. Desde los máximos que registraba este indicador antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, el precio medio de la vivienda en España acumula una caída del 41%. Desde comienzos de año, el precio medio en España crece un 0,4% por encima del valor con el que finalizó 2014 siendo la costa mediterránea y las capitales y grandes ciudades las que más han incrementado sus precios.

Desde los máximos de 2007, la costa mediterránea fue la zona donde los valores han descendido con más intensidad, un 46,7%. Las áreas metropolitanas y las capitales y grandes ciudades mantienen un nivel similar de caída respecto a 2007, un 44,4% y un 44,5%, respectivamente.

En el mes de octubre, la costa mediterránea, y el grupo de Baleares y Canarias fueron los principales impulsores de este crecimiento, tras registrar aumentos de precios de entre un 3,6% y un 4,2% interanual, respectivamente. El grupo formado por Baleares y Canarias registró el mejor dato de evolución interanual en octubre, con una subida del 4,2%, seguido de la Costa mediterránea, con un del 3,2%.

Las capitales y grandes ciudades protagonizaron una alza del 0,6% y sólo las áreas metropolitanas y las localidades más pequeñas registraron ligeras caídas interanuales del 0,6% y del 0,2%.

El precio medio en España registró su primera caída interanual en marzo de 2008 y desde entones ha mantenido un descenso continuado. El ritmo de ajuste comenzó a ralentizarse en el segundo semestre de 2013 y en el último año el Índice General ha permanecido estable.

Pese al punto de inflexión que representa el dato interanual registrado en octubre, Tinsa considera que la estabilización aún debe consolidarse. Así, la evolución del precio medio en los próximos meses dependerá del comportamiento de la economía y el mercado laboral sobre los que siguen planeando algunas incertidumbres.

 

EL EURÍBOR, EN MÍNIMOS HISTÓRICOS

El euríbor a 12 meses bajó en septiembre hasta el 0,154%, mínimo histórico, con lo que de nuevo vuelve a abaratar los préstamos hipotecarios, en unos 13 euros mensuales. El Banco de España confirmó ayer que el euríbor se redujo en septiembre hasta el 0,154% desde el 0,161% que marcó en agosto, y que tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un descenso de 0,208 puntos. La tasa de septiembre permitirá a las familias con hipotecas contratadas hace un año, que se revisen en base a este mes, rebajar de media unos 160 euros al año, un préstamo de 100.000 euros con un plazo de amortización de 25 años. 

DOS DE CADA TRES CASAS SE PAGAN DE NUEVO CON CRÉDITO

La concesión de hipotecas poco a poco sale de su letargo. La clave que explica esta recuperación de todos los principales indicadores vinculados a la vivienda es el aumento del empleo y, en paralelo, el saneamiento de la banca, factores que están permitiendo que las entidades otorguen más préstamos para adquirir casas que hace un año. Los datos del Banco de España demuestran que la concesión de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda creció un 25,6% anual en el segundo trimestre. Pese a este fuerte tirón de la financiación, todavía la cifra de hipotecas es inferior a la de pisos vendidos, lo cual se explica por dos premisas. La primera por las ventas al contado y la segunda, por el final de los créditos que, aportando como garantía un inmueble, servían para financiar la compra de bienes de consumo. Según la estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta junio pasado se suscribieron 122.060 hipotecas sobre viviendas y, según el Ministerio de Fomento, en idéntico periodo se vendieron 190.135 inmuebles. El cruce de ambas variables demuestra que en estos momentos un 64,1% de las casas que se venden se financian mediante hipoteca, o lo que es lo mismo, prácticamente dos de cada tres. Esta ratio supone un importante incremento frente a la situación de hace un año, cuando todavía poco más de la mitad de las viviendas se pagaba con crédito, mientras la otra mitad se adquiría al contado.

2014 cerró con 365.621 viviendas vendidas, según Fomento y 204.302 préstamos hipotecarios suscritos, el 55,8% del total, según el INE. Este aumento del porcentaje de casas que se compra con crédito entra dentro de lo que los expertos definen como parámetros normales para el sector. Y es que aunque los precios de los inmuebles se han reducido desde 2007 un promedio de casi el 40%, con el escenario de salarios bajos heredado de la crisis, todavía son muchos los hogares que para acceder a una vivienda, sobre todo entre los más jóvenes, necesitan, además de ahorro previo, recurrir al crédito. Así, lo equilibrado, según las entidades de valoración y el Banco de España, es que el volumen de compraventas siempre esté ligeramente por encima del número de hipotecas. En 2013, esa ratio era del 66,4% y en 2012, todavía del 75%.

Solo hace cuatro años cada ejercicio se cerraba con bastantes más hipotecas firmadas que casas vendidas. En 2007 esa proporción alcanzó el máximo de la serie, ya que se suscribieron un 32,4% más de préstamos con garantía hipotecaria. Se vendieron 836.871 inmuebles y se otorgaron 1.238.890 préstamos hipotecarios sobre viviendas. Esa diferencia se explica sobre todo porque la economía llegó a financiarse con cargo a la hipoteca prácticamente todo: coches, viajes, másteres y muebles, entre otros. Ahora, según las cifras que maneja el supervisor, las hipotecas se contratan a un promedio de 23 años, rompiendo la senda bajista que iniciaron en la crisis, cuando quedaron desterrados, o al menos reducidos a la mínima expresión, los créditos a 30 y 40 años. También, ha aumentado el capital medio que presta la banca sobre el valor de tasación del inmueble. Ha pasado de situarse en umbrales del 57,5% en 2013 a alcanzar el 61,8% en junio pasado.

Mientras, los créditos denominados de mayor riesgo, aquellos concedidos por más del 80% del valor de tasación del inmueble se mantienen estables en niveles del 14,5%. Lo único que no deja de bajar son los tipos de interés medios aplicados, del 2,4%, según el Banco de España. 

LA INVERSIÓN INMOBILIARIA SUPERA LOS NIVELES DEL BOOM

La inversión inmobiliaria en España alcanza en 2015 sus máximos históricos, por encima del boom del sector que concluyó en 2007 y que dio lugar a la crisis. Así se desprende del informe sobre el mercado presentado ayer por BNP Paribas Real Estate, del que también informa El Economista. La cifra de compras de activos como oficinas, centros comerciales, hoteles, residencial (sin incluir a particulares) o logística este año se acercará a los 10.000 millones de euros, incluso llegará a los 12.500 si se incluyen operaciones corporativas como la compra de Testa por parte de la Socimi Merlin Properties.

Precisamente la hiperactividad de las Socimis, un nuevo actor en el mercado aparecido en 2014, se muestra clave en este incremento desde los mínimos de 2012, cuando la inversión se quedó en 1.785 millones. Incluso superará el nivel de 2007, cuando la cifra se situó en 9.200 millones. “Las Socimis están teniendo una capacidad prominente de gasto. No creo que para 2016 puedan invertir tanto”, señala Jesús Pérez, presidente de BNP Paribas.

Otra gran razón de por qué los fondos e inversores están interesados en este sector se basa en que todavía es un momento para encontrar oportunidades. “Los precios han bajado un 40% desde 2008”, asegura Pérez, quien destaca que el mercado residencial y de suelo está también en auge, en parte por las promotoras “que han resurgido de sus cenizas”.

La reactivación del sector proviene de la recuperación económica y del empleo, que permiten pensar a los inversores que esta mejoría favorecerá la ocupación de oficinas, las visitas a centros comerciales, una mayor actividad logística... y cómo eso provocará, a su vez, unos mayores ingresos y unas rentas más altas para los inquilinos. De hecho, el banco considera que en Madrid aumentarán en 100.000 metros cuadrados las transacciones de alquiler de oficinas y otros 84.000 en Barcelona. Sin embargo, la tasa de disponibilidad de las oficinas se reduce lentamente, en parte por los contratos largos con los que cuentan las compañías, que impide más mudanzas, según estos expertos.

Si hay inversores dispuestos a comprar propiedades en España, también hay financiadores dispuestos a poner el capital. Al menos así lo refleja un estudio presentado ayer por JLL, realizado entre entidades bancarias, fondos y aseguradoras nacionales e internacionales. Un 86% de estas entidades consultadas asevera que tiene un apetito muy alto o alto en las operaciones inmobiliarias en España. Incluso el 44% de estos financiadores están dispuestos a poner el capital en créditos sindicados para grandes operaciones que superen los 100 millones de euros. Además, el 30% ve favorable intervenir en operaciones que suponga financiar más del 80% del activo, aunque lo más habitual (por encima del 50%) es ofrecer un crédito inferior al 60% del valor. También subrayan que los diferenciales pagados se han reducido a entre 150 puntos básicos (en los mejores acuerdos) y los 250 puntos, lejos de los peores momentos de la crisis de deuda en el sur de Europa. Desde JLL se destaca también que la financiación a promoción residencial ha vuelto. A su vez, como novedad, avanzan que las aseguradoras están entrando como prestamistas.

LA VENTA DE VIVIENDAS REGISTRA VALORES DESCONOCIDOS DESDE 2010

El Ministerio de Fomento publicó ayer una de las dos estadísticas oficiales que existen sobre compraventa de viviendas. Constató lo que el mercado viene apuntando. De abril a junio se vendieron 104.530 casas, un 13,9% más que en idéntico periodo de 2014 y el mejor segundo trimestre desde 2010. El mercado de segunda mano y las grandes urbes explican este repunte.

La mejora en el acceso al crédito y el aumento del empleo llevan casi un año espoleando la venta. Se venden más pisos que hace un año en 14 de las 17 comunidades autónomas, cuando hace unos meses ese aumento solo llegaba a la mitad del territorio. Y por primera vez en cinco años se vendieron más de 100.000 casas en dicho trimestre, algo que no ocurría desde 2010. Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, interpretó ayer que “los datos de Fomento confirman lo que otros índices, como el INE, ya adelantaron: el camino a la normalización del sector, al menos en lo que a transacciones se refiere. Este incremento parece responder a la sensación de mejora de la economía y a la recuperación de la confianza de los compradores, tanto para quienes compran para vivir en la casa, como para los inversores. La apertura del grifo hipotecario por parte de los bancos también está ayudando a que se vendan más casas, pero hay en todo caso que asumir con prudencia los datos: no estamos ante una segunda burbuja y la normalización no llegará por igual a toda España”, puntualizó. Por tipologías, entre abril y junio se vendieron 91.499 viviendas usadas, un 22,6% más que un año antes. Este tipo de inmuebles representó el 87,5% del total del mercado, con lo que continúa ganando peso como consecuencia del agotamiento de las escasas promociones nuevas que quedan sin vender. De hecho, la compra de casas de nueva construcción apenas aumentó un 2,5% anual, hasta sumar 13.031 inmuebles, volumen que apenas equivale al 12,5% del total de transacciones del trimestre. La estadística de visados de obra nueva, entretanto, muestra ya una tímida recuperación precisamente en los lugares donde primero repuntaron las ventas y los precios de los inmuebles dejaron de bajar. En la otra clasificación que aborda la estadística de Fomento, las viviendas de precio libre o las de protección oficial (VPO) también se consolidó la tendencia que se viene anunciando en las últimas ediciones: se vende cada vez menos VPO por dos razones. La primera es que en el último plan de vivienda del Gobierno anterior ya se endurecieron mucho las condiciones bajo las cuales se pueden vender esta clase de casas que han recibido algún tipo de ayuda pública y la segunda es porque ya desde 2012 no se ha vuelto a poner en marcha ninguna promoción nueva de pisos de protección oficial, ya que la política del Ejecutivo del PP se ha orientado al alquiler y la rehabilitación. Prueba de todo esto es que de abril a junio solo se vendieron 4.590 VPO, el 4,4% del total de operaciones. Por comunidades, las transacciones de pisos crecieron en 14 regiones, lideradas por la Rioja (+44,2%), Baleares (+30,1%) y Cantabria (+29,4%). En el lado contrario, se situaron las tres autonomías que aún presentan tasas anuales negativas: Navarra (‐14,7%), Extremadura (‐1,5%) y País Vasco (‐0,6%). Madrid, Barcelona y Valencia fueron las ciudades donde más pisos se vendieron entre abril y junio. Respecto a la nacionalidad del comprador, la estadística de Fomento revela que los extranjeros compraron el 17,7% de todas las viviendas vendidas en el trimestre. En concreto, los extranjeros que residen en el país adquirieron 17.307 pisos, un 17,2% más, mientras que las operaciones suscritas por los no residentes alcanzaron las 1.244 casas, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. Las provincias en las que los extranjeros compraron más viviendas fueron Alicante (4.141 pisos), Málaga (2.517 casas), Barcelona (1.470 viviendas) y Madrid (1.173)

 

RESURGEN LAS HIPOTECAS AL 100%

Las hipotecas por el 100% del precio de la casa están de vuelta. Después de años supeditadas casi exclusivamente a adquisiciones sobre inmuebles propiedad de las entidades financieras, los bancos, en el marco de la ofensiva hipotecaria actual por conquistar a los mejores clientes, han reactivado la comercialización de estos préstamos de elevado loan tovalue (LTV).

Aunque esta oferta no aparece explícitamente en el mostrador de hipotecas de los bancos, sí que existe y está yendo a más en el mercado, señala Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com. Este experto distingue tres caminos a través de los que lograr financiar el 100% e incluso los gastos para la compra. Eso sí, “de forma no sistemática”, puntualiza.

En primer lugar, apunta que hay entidades (las menos) que conceden directamente el 100% (o más) de modo selectivo para hacerse con clientes de alta calidad: estabilidad laboral y capacidad de ahorro. La segunda vía es la tasación. Tras el ajuste de los precios, muchos pisos se están vendiendo por debajo de su valor tasado. El 80% del importe de la tasación puede llegar a suponer hasta el 110% del precio a pagar por la vivienda. En este tipo de operaciones, las exigencias de solvencia resultan más flexibles. Hay bancos que dan, en situaciones excepcionales, hasta el 100% del precio de compra incluso aunque éste sea muy superior al valor de tasación si el cliente cuenta con otro piso en propiedad. La tercera vía para conseguir sellar una hipoteca al 100% es mediante aportación de ahorros o dobles garantías. “Los bancos también llegan al 100% (al margen de si se trata o no de un cliente de gran solvencia) si se hipoteca una doble garantía por la diferencia (entre el 80% y el 100%), como puede ser otra casa en propiedad o la vivienda pagada por los padres, que son los casos más habituales”, asegura Monserrat.

Desde el punto de vista legal, desde el Banco de España y desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) recuerdan que los bancos pueden conceder estos préstamos si lo creen conveniente, aludiendo a que, en ese caso, no pueden utilizarlos para emitir cédulas hipotecarias o bonos de titularización. “La Ley Hipotecaria, de 1981 y modificada en 2013, hace referencia a un importe máximo a financiar del 80% de valor de tasación y a un plazo tope de amortización de 30 años, pero sólo para regular los préstamos elegibles que sirven a los bancos de colateral en la emisión de títulos hipotecarios que compran los inversores”, aclara Lorena Mullor, gerente de la AHE. “Es decir, el hecho de superar estos listones máximos sólo significa que estas hipotecas no pueden incluirse en el conjunto de préstamos elegibles”. Mullor remarca, no obstante, que las hipotecas al 100% y por más de 30 años no son una oferta generalizada. “Entrar hoy en los riesgos de un LTV superior al 80% no está incentivado para la banca. Sólo les puede compensar vender estos productos para la captación de clientes solventes –en operaciones peculiares y muy analizadas– o para la liberalización de su stock de casas. La banca ha aprendido de los errores, ya que durante el boom este tipo de préstamos tampoco se consideraron elegibles para emisión”, declara. Monserrat también recalca que “no es ilegal dar hipotecas al 100%, ni al 120%. La idea de que no se puede superar el 80% ‐dice‐es una leyenda urbana, que la creen incluso muchos directores de oficinas de bancos y comunican a los clientes”.

LA BANCA EMPIEZA A ABRIR EL GRIFO DE LAS HIPOTECAS

Las entidades financieras empiezan a facilitar de nuevo la concesión de hipotecas. Así, por ejemplo, vuelven a conceder hipotecas a los autónomos, excluidos en los últimos años, cuando la banca sólo financiaba a trabajadores con contrato de trabajo indefinido, y han aumentado el valor de las hipotecas hasta el 72% del valor de tasación del inmueble, frente al 62% del valor que financiaban en el 2012, según los datos de Tecnocasa. Esta red inmobiliaria, que gestiona la concesión de hipotecas a los compradores de viviendas a través de su financiera Kiron, destaca que, pese al aumento del porcentaje del valor del inmueble, “una ratio por debajo del 80% del valor de tasación muestra aún una actitud muy conservadora de la banca y un claro intento de no arriesgar”. Esta restricción obliga a cualquier comprador a tener ahorrado cerca del 40% del valor del inmueble (los impuestos suponen un 10% del valor de la compra), y esa necesidad de un gran ahorro previo es el mayor freno ahora para el acceso a la vivienda. “La mejora de los precios de los pisos, sin embargo, está influyendo en los tasadores, y muchas veces tasan por encima del valor de compra, a diferencia de lo que pasaba hace unos años, por lo que en algunos casos es incluso posible financiar el 100% del precio de compra”, matiza Paolo Boarini, consejero delegado del grupo Tecnocasa España.

Las mejores perspectivas económicas también han llevado a los bancos a volver a confiar en los autónomos: recibieron el 8% de las hipotecas en el primer semestre del año, cinco puntos más que en el último semestre del 2014. Los trabajadores con contrato temporal, en cambio, sólo recibieron el 5,9% de las hipotecas concedidas, cuando habían supuesto el 38% en el 2007, antes del estallido de la burbuja. Las reticencias de la banca a conceder hipotecas se producen en un momento en que endeudarse para comprar piso es especialmente favorable: la bajada de los tipos de interés, unida a la caída de los precios de los pisos ha hecho que la cuota media de las hipotecas intermediadas por el grupo sea de 344 euros. “Tenemos unos tipos nunca vistos en el interbancario, del 0,2%, y unos diferenciales de poco más de punto y medio. Y ahora, además, se está produciendo un cambio en las entidades, que por primera vez impulsan hipotecas a tipo fijo, para dar estabilidad a sus carteras hipotecarias”, explica Boarini.

Las hipotecas a tipos fijos ahora rondan los tipos del interés del 2,8% “y son un seguro ante la subida de tipos que ineludiblemente se producirá algún día”, y son ya el 5% de las hipotecas que el grupo comercializa. La bajada de tipos ha hecho que tenga menos impacto en la cuota el recorte en la duración de las hipotecas que están aplicando los bancos: si en 2007 la mitad de las hipotecas eran a 40 años, hoy sólo representan el 1%. La duración más común es de 30 años (60% de las hipotecas concedidas en el semestre), pero las de menos de 20 años suponen ya el 25% del total. 

 

SE REDUCE LA MORA INMOBILIARIA DEL SECTOR FINANCIERO

La morosidad de la banca en el ladrillo comienza a dar señales de mejora. Los datos publicados el viernes por el Banco de España, que se refieren al cierre del primer semestre, indican que la ratio de dudosidad se reduce con fuerza, tanto para promotores y constructores –que no dejan de ser los más morosos del sistema– como para las hipotecas concedidas a particulares. La mora de los promotores inmobiliarios se situó en junio en el 32,12%, lo que supone un descenso de 2,6 puntos porcentuales en el segundo trimestre. A junio de 2014, esta ratio estaba en el 38%. También sigue bajando la exposición de los bancos al ladrillo: el volumen del crédito está en 138.329 millones de euros, con una caída del 5,6% en un solo trimestre. Estos créditos alcanzaron un máximo de 324.664 millones en junio de 2009. Los bancos empezaron entonces a reducir su exposición al sector, con un cierre total del grifo a todo lo que oliera a ladrillo. Además, muchas deudas han sido canjeadas por activos, es decir, inmuebles o suelo, lo que ha convertido a la banca en la gran inmobiliaria de España. Una tendencia parecida se registra en el sector de la construcción. La morosidad bajó en junio hasta el 29,8%, 2,3 puntos menos en el trimestre, mientras que el crédito se situó en 46.090 millones, con una caída del 4,1% en el trimestre. En el punto álgido de la burbuja, la financiación bancaria a este sector llegó a tocar los 153.453 millones.

Los bancos españoles siempre han defendido que, pese a la crisis brutal que sufrió el país, las hipotecas de particulares han resistido relativamente bien la embestida. La mora de este segmento, de hecho, sólo superó el 6% en dos trimestres: el primero y el segundo de 2014. Desde entonces, ha mantenido una senda bajista que, el pasado junio, la llevó a situarse en el 5,2%. El total del crédito hipotecario para vivienda cerró el primer semestre en 542.422 millones de euros, acelerando su ritmo interanual de caída hasta el 5,4%. A pesar de que las hipotecas han vuelto a ser centrales en la estrategia comercial de los bancos españoles, especialmente como herramienta de fidelización del cliente, el nuevo crédito no compensa las amortizaciones del stock.

Más allá de los créditos dudosos ligados al ladrillo, la morosidad total del sector siguió bajando en julio y se situó en el 10,93%, siete puntos básicos menos que el mes anterior, con lo que volvió a niveles de abril de 2013. El sistema financiero español redujo de nuevo, en 2.413 millones, sus créditos morosos o impagados, que disminuyeron por vigésimo mes consecutivo y quedaron en 146.895 millones. En los doce meses transcurridos desde julio de 2014, la morosidad de la banca española se ha reducido en 2,22 puntos porcentuales, ya que entonces se situaba en el 13,15%. 

 

LA VIVIENDA ACELERA: MÁS HIPOTECAS, MÁS VENTAS Y MÁS PRECIO

La recuperación del mercado de la vivienda será larga y asimétrica. En las grandes ciudades y en las áreas consolidadas de la costa el avance será suave pero constante. Las provincias con mucho stock se enfrentan a una larga travesía al ralentí. Y en las zonas prime el acelerón será mucho más notorio. ¿Y la foto fija, en términos agregados? El sector seguirá estabilizándose, sin burbujas ni depresiones. Éstas son las principales conclusiones del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2015, elaborado por RR de Acuña y Asociados.

Tras siete años de caídas consecutivas en la compra de vivienda, 2014 marcó “un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario” y 2015 y 2016 cerrarán con cifras claramente positivas. En primer lugar, la tendencia del precio de la vivienda se normalizará. O sea, el coste de comprar subirá, pero “no en exceso”, apuntó Fernando Rodríguez de Acuña, director de Proyectos de la compañía, ayer, en la presentación del informe. Eso sí, el precio de los pisos se incrementará “de forma significativa” en las zonas más consolidadas y las que tienen menos stock de inmuebles sin vender. En estas áreas –sobre todo, Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante– los pisos se encarecerán entre el 3% y el 5% en 2015 y 2016. Pero hay zonas específicas en las que el encarecimiento de los inmuebles residenciales será mayor. “En las zonas prime, el incremento será superior al 5%”.

Además, las ventas repuntarán en España más de un 10,5% en 2016, después de que 2015 cierre con menos transacciones de casas nuevas y menos autopromoción, pero con un repunte neto del 9,6% del mercado de inmuebles usados. En concreto, la generación de demanda neta anual será de 324.593 viviendas, 30.952 más que en 2015. Las transacciones de inmuebles nuevos ascenderán el año que viene a 88.191; las de segunda mano, a 223.299; y la autopromoción, a 13.013 pisos. Esa fuerte demanda de pisos de segunda mano es la que facilitará que el equilibrio óptimo de la ratio de esfuerzo financiero y demanda solvente se alcance en 2016. El empleo aumentará en la franja de personas de 25 a 35 años, potenciales compradores de primera vivienda, y, a la vez, el esfuerzo financiero medio para pagar una vivienda no subirá. De esta forma, el año que viene “toda la demanda solvente tendrá acceso financiero a la vivienda”, apuntó Luis Rodríguez de Acuña, socio de la consultora. Es decir, obtendrá crédito hipotecario todo aquel que pueda destinar menos del 30% de sus ingresos a pagarlo. La concesión de hipotecas se disparará “claramente” más de un 20%, aseguró Rodríguez de Acuña, en base a otro informe de la firma, aún no publicado. Estas predicciones van en línea con las de un estudio de Fitch, que destaca que “los tipos de interés medios de las hipotecas residenciales fueron del 2,2% en el primer semestre de 2015”, muy por debajo del 3,1% de un año antes. Ello “es muestra de un entorno crediticio más competitivo”, que la agencia de calificación espera “que empuje el flujo de crédito nuevo a niveles más altos” aún. Y el crédito nuevo para viviendas “está creciendo a nivel nacional a un ritmo anualizado del 20%”, así que es probable que ese ritmo de crecimiento sea más acelerado acorto plazo, como aseguró el analista de Fitch Juan David García.

En el ámbito financiero jugará un papel destacado la Sareb, que cuenta 89.193 millones de euros de exposición inmobiliaria problemática, el 34% del total de la banca (259.048 millones). El stock de inmuebles sin vender se reducirá en 117.000 en los dos años. Pero aquí se hacen necesarios dos matices: la financiación hipotecaria sigue siendo apenas una quinta parte de lo que llegó a ser y el stock total aún superará los 1,5 millones de unidades.

Habrá un aumento de la demanda en 2015 y en 2016 (618.000 inmuebles) que superará a la oferta (501.000). Pero, a la vez, el número de herencias de casas seguirá en aumento, de manera que “si las herencias siguen al alza, no habrá demanda suficiente” para cubrir la oferta en el futuro, apuntó Luis Rodríguez de Acuña, quien hizo hincapié en la debilidad económica – por la precariedad laboral– de la demanda de primera vivienda, que es la que se suele situar en la franja de 25 a 35 años. 

 

EL IMPORTE DE LAS HIPOTECAS SE ELEVA POR PRIMERA VEZ DESDE 2007

El importe de la hipoteca media ha experimentado en el primer semestre de 2015 su primera subida interanual desde el año 2007, según un estudio realizado por los servicios financieros del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. A pesar de este ligero aumento del 3,9% que ha situado el importe medio de las hipotecas en 84.018 euros, el descenso acumulado desde 2007 es del 54%. El informe también pone de relieve que el precio de la vivienda usada creció un 3,73% en el primer semestre del año, mientras que en comparación con las cifras de 2007 ha caído un 57%.

 

 

EL CRÉDITO NUEVO PARA VIVIENDA SEGUIRÁ CRECIENDO MÁS DEL 20%, SEGÚN FITCH

El Ministerio de Fomento constató ayer un incremento del 1,2% del valor tasado de los inmuebles residenciales, al tiempo que los notarios certificaron un repunte de las transacciones del 10,7% en julio. Pero la mejor noticia es que el crédito hipotecario nuevo para viviendas seguirá creciendo más del 20%, según un informe de Fitch al que ha tenido acceso Expansión. El estudio de la agencia de calificación destaca que “los tipos de interés medios de las hipotecas residenciales fueron del 2,2% en el primer semestre de 2015”, muy por debajo del 3,1% de un año antes. Ello “es muestra de un entorno crediticio más competitivo”, que Fitch espera “que empuje el flujo de crédito nuevo a niveles más altos” aún.

El crédito nuevo para viviendas “está creciendo a nivel nacional a un ritmo anualizado del 20%. Es probable que ese ritmo de crecimiento pueda ser más acelerado a corto plazo, aunque es imposible decir si se va a mantener durante mucho tiempo. Estimamos que se irá aplanando poco a poco”, apunta el analista de Fitch Juan David García, coautor del informe.

Eso sí, hay que recordar que los importes concedidos “son una quinta parte de los de los años de mayor crédito”.

Por otro lado, Fitch cree que el precio de la vivienda seguirá creciendo hasta 2016, en tasas inferiores al 10%, ya que el ajuste se ha producido y, además, el crédito “se incrementa rápidamente”. Si se toman las cifras que publicó ayer Fomento (1.476,8 euros por metro cuadrado) se observa que, tras 26 trimestres de caídas interanuales en el valor de la vivienda, iniciadas en el cuarto trimestre de 2008, el segundo trimestre de 2015 supuso la primera subida nominal de los precios en dicho periodo. En términos reales, descontando la inflación, se produjo la tercera subida consecutiva (1,5%). Y en comparación intertrimestral el avance fue del 1,3% (más información de los datos de Fomento en apartado Mercado Inmobiliario).

El euríbor marca mínimos históricos y abarata los créditos.

El euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, vuelve a la senda bajista que interrumpió el pasado julio, cuando rompió una racha de 14 meses consecutivos de descensos con una tímida subida del0,163% al 0,167%. En agosto cerró en el 0,161%, su mínimo histórico, lo que supone un ahorro de en torno a 200 euros anuales para quienes les toque revisar los intereses de sus créditos y tengan una hipoteca a 20 años y con un diferencial del 1% sobre el euríbor, y un capital pendiente de 120.000 euros.

El euríbor inició el octavo mes del año en el 0,166% en tasa diaria, desde donde ha bajado hasta el 0,161% al cierre de agosto. El año pasado por estas fechas la tasa era del 0,470%. El analista de XTB Javier Urones señaló ayer que la bajada se vincula al entorno de estabilidad económica que se respira en Europa, que “está siendo clave para ayudar a mantener este índice tan bajo”. Así, precisó que las últimas tensiones vividas en el mercado chino “no están haciendo mella en el euríbor, a diferencia de las Bolsas, que sí están registrando movimientos negativos de importante magnitud”.

Si en el periodo previo a la crisis el euríbor llegó a alcanzar su máximo en el 5,393% marcado en julio de 2008, desde mayo de 2014 no ha hecho otra cosa que bajar. A comienzos de 2012 rompió la barrera del 2% y en agosto de ese año la del 1%.

Este descenso continuado se ha apoyado en las sucesivas bajadas de tipos de interés con los que el Banco Central Europeo quiere estimular el crecimiento de la UE. Para septiembre, Urones no prevé movimientos significativos en el mercado de deuda, por lo que “a priori” cree que el comportamiento del euríbor será parecido al vivido en este mes de agosto. “Cada vez cuesta más rebajar el interés exigido y parece por tanto que el suelo de este índice está relativamente cerca”, aseguró.

 

Por otra parte, el diario Expansión también informa que en el segundo trimestre se iniciaron 16.283 ejecuciones hipotecarias, un 11,1% menos que un año antes. El 64,5% de esas certificaciones afectó a personas físicas y el 35,5% a personas jurídicas. Además, las daciones en pago sobre viviendas sumaron 3.517 operaciones, con un descenso del 12,9% sobre el trimestre anterior.

 

La firma de hipotecas para la compra de vivienda crece el 26,3% en junio.

El importe medio de las hipotecas se situó en 103.626 euros en junio, el 4,2% más que un año antes.

La firma de nuevas hipotecas para la compra de vivienda volvió a crecer en junio un 26,3 %, tras constituirse ese mes 21.454 nuevos préstamos, con lo que suma ya trece meses de incrementos interanuales consecutivos.

Según los datos provisionales publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en comparación con mayo, es decir, en un solo mes, el número de hipotecas creció el 8,7 %.

 

Asimismo, el importe total de estos préstamos se elevó un 31,7 % desde el año anterior, hasta 2.223,18 millones de euros, aunque desde mayo creció menos, el 8,4 %. Por su parte, el importe medio de las hipotecas se situó en 103.626 euros en junio, el 4,2 % más que un año antes y el 0,3 % menos que en mayo.

La banca más flexible en la concesión de créditos.

La banca española relajó en el segundo trimestre de este año los criterios para la concesión de créditos a hogares para consumo y otros fines por primera vez desde marzo de 2014, por la mayor competencia y las mejores expectativas de la economía.

 

 

La concesión de hipotecas para vivienda acumula 12 meses al alza.

La concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda subió un 10,9% en mayo. Con este incremento, el mercado hipotecario suma doce meses consecutivos al alza, después de un sexenio de derrumbes.

 

Hipoteca inversa como alternativa de inversión.

El 87% de los mayores de 65 años tiene una vivienda en propiedad. La hipoteca inversa permite hacer líquido este ahorro para completar la pensión y manteniendo la propiedad de la vivienda.

Sin embargo, y a pesar de que pueden constituir una buena alternativa a planes y fondos de pensiones, sigue siendo un producto desconocido, ya que las entidades no lo promocionan a pesar de que para ellas es un producto rentable, sin riesgo de impago y desahucios de las hipotecas tradicionales.

 

Las 'hipotecas inversas' aparecieron en diciembre de 2007 y son créditos con garantía hipotecaria de la vivienda para percibir unas disposiciones a lo largo de la vida del contratante o por un periodo de tiempo determinado. Para poder acceder a ellas hay que tener 65 años y una vivienda en propiedad.

 

En cuanto a la cantidad mensual que el contratante percibirá del banco o de la entidad aseguradora dependerá de tres factores: la edad, a más años más dinero, ya que el banco calcula que tendrá que abonar el dinero menos meses; el sexo, las mujeres cobran menos porque su esperanza de vida es mayor estadísticamente; y el precio de la vivienda, cuanto más caras, más dinero.

 

Así, según los cálculos realizados por Óptima Mayores, para un hombre de 70 años con una vivienda valorada en 300.000 euros recibirá una renta de 550 euros mensuales. En el caso de ser mujer, la cantidad bajaría a 479 euros al mes. Si la vivienda es de 300.000 euros y para 80 años, un hombre cobraría 1.030 euros.

 

Fiscalmente, las rentas obtenidas a través de las hipotecas inversas no tienen ningún efecto en el IRPF porque se trata de disposiciones de una cuenta de crédito y estas no tributan. Los cobros derivados de las rentas vitalicias sí que tributan como renta vitalicia, sometidos a una retención que depende de la edad del titular y el momento que empezó a comprar la renta. Por su parte, en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones el valor de la vivienda se reduce con el crédito consumido.

Por último, la vivienda no se entrega en propiedad al banco, por lo que en el momento del fallecimiento de los titulares de la hipoteca inversa, los herederos tendrán varias opciones, cancelar la deuda, subrogarse a la hipoteca, vender la vivienda y pagar la deuda o bien que el banco ejecute la deuda.

 

El euríbor, principal referencia para calcular las hipotecas, alcanza un mínimo histórico.

El euríbor, índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas ha cerrado el mes de enero en el 0,298%, 0,264 puntos menos que hace un año, lo que abaratará las hipotecas sin claúsula suelo a las que les toque revisión en unos 177,7 euros al año. El índice comenzó enero en el 0,323% en tasa diaria, una cifra que se ha ido reduciendo conforme ha avanzado el mes, hasta el 0,270% que ha marcado el 30 de enero, con lo que el dato mensual se sitúa en el 0,298%. De esta forma, una hipoteca tipo de 120.000 euros con un plazo de amortización de 25 años obtendría una rebaja de 14,8 euros mensuales, esto es unos 177,7 euros al año.

La firma de hipotecas sube un 16% en noviembre.

El número de hipotecas sobre viviendas, concedidas en Cataluña en noviembre de 2014 ascendió a 2.264, un aumento del 16,6% respecto al mismo mes del año anterior, según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En cuanto al capital prestado, el aumento fue aún más importante, del 21,5%, hasta los 261,1 millones de euros, lo que supone que, en promedio, cada préstamo fue de 115.330 euros.
En todo el Estado, el número de hipotecas concedidas también subió, aunque en menor medida, al marcar un aumento del 14,2%, en el sexto mes consecutivo de ascensos. El capital prestado, en este caso aumentó sensiblemente menos, un 12%.
Otro de los datos que destaca la estadística es el tipo de interés: las hipotecas a interés fijo van a la baja, y ya suponen sólo un 3,4% del total, por 5,4% anterior. Las de interés variable pasan del 93,3% al 95,9%.

 

Las hipotecas con diferenciales cerca del 1% está apareciendo, ¿es una buena señal para el mercado hipotecario?

Es una buena señal para la banca porque están dando más préstamos para comprar vivienda. Claramente ya están ofreciendo estos préstamos para viviendas que no son suyas y eso es realmente buen signo. Cuando el Euribor estaba al 3%, se notaba que no querían dar créditos para casas que no eran las suyas, pero ahora ya dan hipotecas y va a seguir esta tendencia. 

 

Las compraventas suben un 14% y las hipotecas un 37%

Los notarios han dado fe de los buenos resultados registrados por el sector inmobiliario antes de fin de año. En el mes de noviembre se efectuaron 31.576 compraventas de vivienda, lo que supone un aumento inter-anual del 14%, que se eleva hasta el 18,5% en la serie corregida de estacionalidad, según la estadística del Consejo General del Notariado, que apunta también que el precio medio de las viviendas ha caído un 1,5% inter-anual en el mismo mes, hasta 1.194 euros por metro cuadrado.
La mayor bajada de precios ha sido para los pisos, con un 3,1% inter-anual. En cambio, los chalés se han encarecido un 4,1%. La venta de esta tipología mostró un avance inter-anual del 14,4% en noviembre pasado. Este repunte se debe al fuerte incremento de las ventas de pisos de segunda mano (21,5%), cuyo precio por metro cuadrado fue de 1.287 euros (un 1,3% menos).
Distinto ritmo llevan los pisos nuevos, cuyas compras bajaron un 21% a pesar de que el metro cuadrado se situó en 1.506 euros, un 6,4% inferior al de hace un año. Según los notarios, las cifras reflejan una estabilización de las ventas mensuales. De hecho, 2014 finalizaba con el primer aumento en la venta de viviendas en los últimos cuatro años. Así, entre enero y noviembre el promedio mensual de operaciones se situó en 29.016, superior en un 17,5% al registrado en el mismo periodo de 2013 (24.697).
También los préstamos hipotecarios destinados a la compra de un inmueble se incrementaron en noviembre un 35,1% inter-anual (13.857 créditos), debido fundamentalmente al incremento de la concesión de créditos para la adquisición de una vivienda (creció un 37,3%), mientras que para el resto de inmuebles el avance fue del 12,5%. El capital medio prestado asciende a 109.022 euros y el porcentaje de compras de casas financiadas mediante un crédito hipotecario se situó en el 40,6%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso una media del 74,9%.
Por primera vez, los préstamos hipotecarios destinados a la construcción mostraron en noviembre un crecimiento inter-anual del 46,8%, hasta los 345 nuevos créditos.

 

La tasa de morosidad encadena así tres meses consecutivos de caídas.

La morosidad de la banca se ha vuelto a reducir en el mes de noviembre al 12,75% por tercer mes consecutivo y la cifra total de créditos dudosos ha descendido hasta los 176.718 millones de euros, según los datos provisionales del Banco de España.
La tasa de morosidad encadena así tres meses consecutivos de caídas. No obstante sin incluir los cambios metodológicos, la ratio de morosidad se situaría cerca del 13%. Las entidades financieras, que aún mantienen elevadas provisiones, también las han recortado ligeramente este mes hasta los 105.206 millones de euros.

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